二手房交易中购房资金安全问题

在房产交易过程中，经常出现卖家要求买家先支付房款，再过户；买家要求先过户，再支付房款。对于支付和过户的先后顺序问题必然存在信任风险。因此资金监管这一制度被提出，接下来我们从法律角度分析资金监管制度的概念、优势和风险。

概念：资金监管，又称为第三方监管。是指在二手房交易过程中，购买者将交易资金存入第三方监管账户，银行将其冻结以保证交易资金的安全和当事人的合法权益。待二手房交易的各项手续履行完毕，产权变更完成后，由资金监管方直接将交易资金划入卖方账户。一般分为三方资金监管（买家、卖家、银行）和四方资金监管（买家、卖家、中介、银行）。

资金监管有什么好处：

1、 对买家而言，防止一房二卖产生的资金风险。当买家将资金打入托管账户托管冰冻结，此时卖方并没有收到购房款，即使卖方违约一房二卖，买家也可以取回所付购房款，资金监管类似于淘宝的确认收货功能。

2、 对卖家而言，避免尾款拖欠。在按揭购房中，一般二手房交易是买家交一部分定金，然后在过户当天交付尾款。此时就存在尾款支付不能的风险。卖家通过资金监管可以看到买家是否确实有足额支付的能力。

资金监管的法律风险：

资金监管的期限具有不确定性：实践中以武汉为例，按揭购房自买卖双方签订完买卖合同开始，一般都需要半个月到一个月的时间左右，如果卖家的房子存在抵押需要赎楼，那办理周期还需要延长一到两个月。房款交割速度较慢，是制约资金监管的一个重要因素。对于急需用钱的卖方自然也不会选择资金监管。

缺少投诉和纠纷解决机制：监管活动本身蕴涵着一定的利益冲突。首先，由于银行缺乏必要的交易环节的参与，不能认识到并有效解决交易流程中出现的相关问题。通常银行只提供资金代保管服务，保障资金的安全，对存量房交易过程中出现的问题无义务且无能力负责推动解决。其次，目前为止大部分银行的资金监管业务是不收费的，无利润期待。如果在四方资金监管中买家预支付的资金被挪用，客户也无从知晓，无从救济。

综上，虽然资金监管存在一定的法律风险，但是银行作为具有法人资格的企业组织，且有较高的威信和社会地位，笔者建议做资金监管时采用三方资金监管的买家或卖家账户作为资金托管账户的方式。一定程度将法律风险降至最低。